Самая распространенная ошибка при заключении договора аренды: зачем проверять договор и работать над разногласиями, все равно ведь ничего не примут и заставят подписать свою форму договора. Да, возможно, в докризисные времена так оно и было. Основываясь на личном опыте, могу отметить, что за последние два года я трижды искала помещение для себя (предвидя вопросы – все три раза успешно). Естественно, сама и проверяла форму договора от арендодателя. В первые два раза сдавали помещение физические лица, они шли на диалог, было немного правок и почти все приняли. В третий раз это была крупная управляющая компания с драконовским договором на 10 страниц. Чек-лист 1 Первым делом нужно проверить, принадлежит ли помещение тому, кто сдает в аренду? Нет ли обременений? Достаточно заказать выписку из ЕГРН в электронном виде (от 250 руб., 5 мин.) на официальном сайте Росреестра или у посредников (чуть дороже). 2 По этой же выписке проверьте, не принадлежит ли объект к государственной или муниципальной собственности. Конечно, это не причина чтобы вовсе отказаться от аренды, но нужно учитывать, что в большинстве случаев потребуется пройти аукцион. Иначе сделку могут потом оспорить (ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ "О защите конкуренции"). 3 Проверить статус юридического лица или ИП арендодателя. Сделать это можно бесплатно на официальном сервисе ФНС России egrul.nalog.ru (до 1 мин.). В ней посмотреть не находится ли юрлицо в процессе ликвидации, реорганизации и т.д., не закрыто ли ИП. 4 Там же нужно проверить, является ли физическое лицо – собственник объекта ИП. Если нет, то придется платить за него НДФЛ (подп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1-2 ст. 226 Налогового кодекса). И переложить эту обязанность налогового агента на него никак нельзя. 5 Проверить, нет ли судебных споров у арендодателя (по ИНН) на kad.arbitr.ru (бесплатно). Если есть, то проанализировать суть этих споров. Одно дело, когда взыскивали переплату с налоговой инспекции, другое – неоднократно выселяли арендатора. 6 Проверить, не было ли серьезных судебных споров в отношении помещения уже на другом сервисе http://ras.arbitr.ru/ по адресу помещения (в тексте решения). Поможет, правда, только если улица с редким названием. 7 Проверить, нет ли долгов у арендодателя, можно бесплатно на сайте ФССП России fssprus.ru/iss/ip/. Открытые исполнительные производства – повод задать вопросы будущему арендодателю. 8 Дали ли вам план помещения и совпадает ли метраж реальным замерам? С помощью рулетки или дальномера самостоятельно проводите замеры. Я неоднократно сталкивалась с тем, что собственники пытались обсчитать, где на 5, а где и на 20 метров. В объявлении указывался один метраж, план не приложен, приходишь, начинаешь мерить, не сходится. 9 Соответствует ли реальное расположение стен и помещений приложенному к договору плану. Здесь нужно сравнить план помещения, который вы подписываете в качестве приложения к договору, с реальной ситуацией. Иначе есть риск, что вас потом при выезде обяжут вернуть все в первоначальное состояние, а его определят по плану, приложенному к договору. 10 Распределены ли в договоре пожарные риски. Если это не расписать, по умолчанию несет ответственность арендатор. Пожарные инспекторы при проверке смотрят договор. 11 Распределена ли в договоре ответственность за оборудование (электрика, водоснабжение и т. д.). 12 Указаны ли в договоре допустимые кВт (важно, если у вас есть энергоемкое оборудование)? 13 Добавлено ли в договор заверение об обстоятельствах, что объект соответствует всем необходимым требованиям? 14 Нет ли возможности в одностороннем порядке поднять арендную плату? Обычно есть. С этим надо работать. Если не исключить совсем, то хотя бы ограничить какими-то рамками. 15 Дают ли арендные каникулы? Если да, то обязательно расписать в договоре в разделе об арендной плате. Такого понятия в Гражданском кодексе нет, поэтому просто нужно писать, что, допустим, за первый месяц стоимость аренды 100 тыс. руб., а за последующие 200 тыс. руб. 16 Дается ли в договоре согласие на вывеску (внутри и снаружи здания) – если требуется? 17 Есть ли счетчики на свет, воду, тепло? 18 Зафиксирована ли в договоре переменная часть арендной платы в твердой сумме, а остальное по счетчикам? Если счетчиков нет, то следите за тем, чтобы плата за эти коммунальные услуги была фиксированная. Иначе формулировка оплачивается "по выставленным счетам" таит в себе угрозу получить счет и обязанность его оплатить в любом размере. 19 Согласовано ли условие о парковке (если вам пообещали парковочные места, то это должно быть отражено в договоре)? 20 Указано ли, кто отвечает за содержание придомовой территории? Это важно, если у вас отдельный вход. Иначе поскользнется пешеход, сломает руку, кто будет отвечать? 21 Нет ли запрета на возмещение неотделимых улучшений? Если про них ничего не сказано, то и не напоминайте. В ст. 623 ГК РФ есть правила, что "по умолчанию" согласованные неотделимые улучшения возмещаются. А вот иное как раз можно предусмотреть договором. 22 Достаточен ли для вас срок договора? Ведь, когда он истечет, вас могут "попросить". Одно дело, если вы снимаете офис с готовым ремонтом, переехать не так уж сложно, забрали мебель, да и все. Да, переезд хуже пожара, но переехали и начали работать в новом месте. Другое дело, если это, допустим, ресторан или магазин с уличным траффиком. Для такого рода предприятий переезд может быть равен закрытию насовсем. 23 Не велик ли для вас срок договора? С другой стороны, если вы погорячились и заключили договор, допустим, на 5 лет, и не предусмотрели возможность в договоре расторгнуть его раньше по своему желанию, вы все 5 лет и должны будете платить аренду. ГК РФ не содержит правил о том, что от аренды можно отказаться в любой момент (как, допустим, от услуг – ст. 782 ГК РФ). 24 Есть ли в договоре плата за односторонний отказ от договора со стороны арендодателя? Актуально опять же для тех, у кого переезд связан со значительными убытками. Если стороны предусмотрели возможность расторгнуть договор в одностороннем порядке, то для арендатора это значит, что его в любой момент могут выгнать. Если так, то пусть оплатят не только переезд, но и убытки в связи со сменой дислокации. 25 Определено ли, кто регистрирует договор? Если вы забудете про это и попробуете найти правила в ГК РФ, то ничего там не найдете. Арендодатель скажет, вам надо, вы и регистрируйте. Придется все затраты на пошлину (две тыс. руб. для физических лиц, в том числе и для ИП, 22 тыс. руб. для организаций) и посещение Росреестра взять на себя. Ну и конечно, не стоит забывать об общих правилах к проверке любых договоров: полномочия подписанта, крупные сделки (ст. 46 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью", далее – Закон об ООО), сделки с заинтересованностью (ст. 45 Закона об ООО) и т. д.

Оказываем помощь, услуги при решении вопросов любой сложности, при правовой экспертизе документов, полная юридическая и бухгалтерская защита Ваших интересов.